قواعد حقوقی برای تثبیت مالکیت
مطابق شرع مقدس اسلام و قانون مدنی که مقتبس از شرع انور است کسی که از راه مشروع مالک مالی میگردد این اختیار را دارد که در مایملک خود هرگونه تصرفی را که مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکند اعمال نماید اما بر اثر مقرراتی که به مرور زمان در موضوعات مختلف به تصویب رسیده محدودیتهایی ایجاد شده که در تقابل با اعمال تصرف و مالکیت افراد است و اجازه نمیدهد که هر آنچه مالک اراده میکند اجرا گردد.
با اجرای قانون جدید و برداشــته شـدن محدودیتها، افرادی که در هر زمان واجد شرایط قانونی باشند میتوانند تقاضای خود را به هیأتهای ثبت ارائه دهند و ملاک زمانی خاصی برای احداث اعیان در نظر گرفته نشده است این امر باعث میشود متقاضی خود را فارغ از هرگونه نگرانی دیده و به جای اینکه درصدد تهیه مدارک مجعول و یا غیرمنطقی باشد با شفافیت کامل تقاضای خود را ارائه دهد.
یکی از نیازهای جامعه از دیرباز تاکنون موضوع تثبیت مالکیت و سنددار کردن املاک فاقد سند مالکیت بوده است. از این رو در هر برهه زمانی، قوانینی در این خصوص وضع و اجرا شده است.در همین حال متأسفانه بسیاری از شهروندان از نحوه چگونگی و اجرای طرح تثبیت مالکیت املاک آگاهی کامل ندارند و همین موضوع عاملی است در راستای به تعویق افتادن سنددار شدن املاک فاقد سند.
قائم مقام دفتر نظارت و بازرسی کانون سردفتران و دفتریاران در زمینه سنددار کردن املاک و اراضی فاقد سند میگوید:
مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت از جنجالیترین و بحث انگیزترین موضوعات ثبتی است و از آغاز تصویب آن در تاریخ ۱۸/۱۰/۵۱ تا سال ۱۳۸۳ بارها مورد تجدیدنظر و اصلاح قرار گرفته است سرانجام نیز با عنوان قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سندرسمی مشتمل بر ۱۸ ماده و ۱۹ تبصره در جلسه علنی ۲۰ / ۹ / ۹۰ مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۳۰/۹/۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید. سپس در اجرای تکالیف مقرر در مواد ۱۵ و ۱۷ و ۱۸ قانون موصوف آئین نامههای اجرایی آن در ۲۱ ماده و ۱۵ تبصره در تاریخ ۲۵/۴/۹۰ تصویب شد.
اهداف تصویب قانون جدید
به گفته این کارشناس رسمی دادگستری، مطابق شرع مقدس اسلام و قانون مدنی که مقتبس از شرع انور است کسی که از راه مشروع مالک مالی میگردد این اختیار را دارد که در مایملک خود هرگونه تصرفی را که مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکند اعمال نماید اما بر اثر مقرراتی که به مرور زمان در موضوعات مختلف به تصویب رسیده محدودیتهایی ایجاد شده که در تقابل با اعمال تصرف و مالکیت افراد است و اجازه نمیدهد که هر آنچه مالک اراده میکند اجرا گردد. از جمله وجود مقرراتی از قبیل قانون اصلاحات ارضی، قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی، مقررات مربوط به لغو اراضی موات و مقررات مربوط به تقسیم باغها، محدودیتهایی بر اعمال اراده و تصرف مالکین ایجاد کرده بود که این امر در تضاد با خواسته مردم و عرف و عادت آنها بود.
وی میافزاید: آن دسته از افرادی که در خصوص این قانون دچار مشکل شده بودند مالکین بزرگی بودند که به خاطر توسعه شهرها و افزایش جمعیت، اراضیشان در مجاورت شهرها قرار گرفته و به دلیل نیاز اساسی مردم به سرپناه، اراضی را به قطعات کوچکتر تقسیم و به موجب قولنامه به دیگران فروخته بودند.
همچنین شرکای املاکی که نمیتوانستند سهم خود را به دلیل منع مقررات بهطور قانونی و رسمی جدا نمایند و مردمی که با مختصر اندوختهشان با روی آوردن به این اراضی خانه و کاشانه خویش را روی این زمینها بنا کرده بودند و بسیار اتفاق افتاده بود برای فرار از مقررات موجود و با هر ترفند و سازو کاری و سوءاستفاده از ضعف یا نبود نظارت مجریان بر اراضی خریداری شده یا اراضی متعلق به دولت و یا شهرداری، ساختمانهایی بنا نموده و در چنین شرایطی صدور سند مالکیت برای صاحبان و متصرفان آنها غیرممکن بود. پس با توجه به اینکه اغلب آنان از اقشار محروم جامعه بوده و به دلیل تخریب منابع کشاورزی مجبور به ترک روستاها شده و به شهرها پناه آورده بودند – که البته این روند همچنان نیز ادامه دارد - و این دسته از مهاجران برای استفاده از خدمات دولتی از قبیل آب، برق، گاز و غیره و استفاده از تسهیلات بانکی نیاز به سند مالکیت داشتند، بنابراین وجود این نیازها واقعیتی بود که حکومت نمیتوانست به آنها بیتوجه باشد. زیرا بیتوجهی به آنها مشکلات فراوانی به همراه داشت و مقنن نیز با انگیزه سر و سامان دادن به این مسائل و مشکلات در صدد تصویب اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت برآمد تا مراجع پیشبینی شده در مواد یاد شده تحت شرایطی و با حذف موانع قانونی اجازه دهند سند مالکیت برای متقاضیان صادر گردد. زیرا از بین بردن خانههایی که صاحبان آنها مردم محروم بودند به مصلحت نبود.
موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸
وی در ادامه در زمینه موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ بیان داشت، مطابق ماده ۱۴۷ این قانون مالکین عرصه یا صاحبان اعیان که تا تاریخ تصویب این قانون، اراضی را با سند عادی خریداری کرده بودند و یا ساختمانهایی روی زمینهایی احداث نموده بودند که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برایشان میسر نبود میتوانستند سند مالکیت دریافت کنند.
براساس ماده ۱۴۸ قانون ثبت اصلاحی ۳۱/۶/۱۳۵۶ نیز، آن دسته از اراضی که در مالکیت دولت یا شهرداری باشد و تا تاریخ تصویب این قانون ساختمان یا بنایی در آن احداث شده باشد چنانچه متصرف فعلی احداثکننده بنا و ساختمان فاقد واحد مسکونی باشد دولت و شهرداریها مکلفند عرصه را به قیمت منطقهای به صاحبان اعیانی بفروشند و در صورتی که احداثکننده دارای واحد مسکونی دیگری باشد دولت و شهرداریها میتوانند عرصه را با نظر کارشناس رسمی دادگستری به قیمت عادلانه روز به صاحبان اعیانی بفروشند. ادارات ثبت نیز پس از فروش عرصه نسبت به عملیات ثبتی طبق مقررات عمل مینمایند.
مهمترین اشکالات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸
به گفته این مواد قانونی مشکلاتی را نیز به وجود آورده بودند. به عنوان نمونه، به موجب مقررات مزبور هیأتهای رسیدگیکننده تکلیفی جهت استعلادر مورد اراضی دولت و شهرداریها نداشتند و در نتیجه چون استعلامی از ادارات مربوطه صورت نمیگرفت احتمال تضییع حقوق دولت به حد اعلای خود میرسید.
وی درباره مشکلات حاصل از مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ نیز اظهار داشت: دومین مسأله که مواد مذکور برای اراضی دولتی ایجاد کرده بود این است که با صدور سند مالکیت اراضی به نام اشخاص، یکپارچگی اراضی دولتی از بین میرفت و دولت استفاده لازم را با خرد شدن و انفکاک قطعات از زمین نسبت به قبل نداشت. همچنین در بسیاری از موارد با قبول درخواست صدور سند مالکیت حقوق دارندگان حق ارتفاق، از بین میرفت.
وی توجه نکردن به ضوابط شهرداری را از دیگر اشکالهای این مواد دانسته و گفت: قبل از این در صدور سند توجهی به طرحهای مصوب شهرداری نمیشد و در نهایت میتوان گفت مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت برای حل مشکلات بین مردم در خصوص اراضی و اعیانی که اخذ سند برای آنها مشکل و در بسیاری موارد غیرممکن بود به تصویب رسید. در حقیقت این مواد استثنایی بر ماده ۲۲ قانون ثبت محسوب میگردید و باید اذعان نمود که هیچ قانونی خوب یا بد مطلق نیست و تصویب هر قانونی که وضع میگردد معایبی نیز همراه دارد. تصویب مواد مذکور نیز به خاطر خلأ قانونی بوده است که در هر برهه خاصی اگر به تصویب نمیرسید حقوق افراد بیشماری از مردم تضییع میگردید.
برخی تفاوتهای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی سابق و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
قائم مقام دفتر نظارت و بازرسی کانون سردفتران و دفتریاران در ادامه به بررسی تفاوتهای میان مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی سابق و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به این شرح پرداخت:
۱-در قانون سابق موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سندمالکیت تعریف و تبیین نشده بود ولی در قانون جدید موانع قانونی در بندهای الف و ب و پ و ث ذیل ماده یک به صراحت تعریف شده که این مورد یکی از وجوه تمایز قانون جدید با قانون سابق است. احراز موانع مذکور نیز باید مستند به مواردی که در قانون ذکر گردیده باشد در صورتی که در قانون سابق احراز موانع قانونی لازم نبود.
۲- در ماده ۴ ذیل ماده ۱۴۷ قانون سابق به ارائه نشدن سند عادی از طرف متقاضی اشاره شده و تصریح گردیده چنانچه متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیأت موضوع ماده ۲ با رعایت تمامی جوانب به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که در قانون جدید چنین صراحتی وجود ندارد و در ماده ۴ آئین نامه قید گردیده متقاضی باید تصویر مصدق مدارک خود را به ثبت ارسال نماید.
۳- در قانون سابق، رسیدگی به وضعیت آپارتمانها بهطور کل از شمول قانون خارج بوده ولی در قانون جدید در تبصره ذیل ماده ۷ جواز ورود به تفکیک آپارتمانها از طریق قانون مذکور داده شده است که با توجه به کثرت آپارتمانهایی که انتقال و صدور سند مالکیت آنها به دلایل وجود موانع مربوطه مقدور نیست قانون جدید در این زمینه راهگشا است.
۴- در تبصره ۷ ذیل ماده ۱۴۸ قانون سابق رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه با رعایت تشریفات آئیننامه استملاک اتباع بیگانه جایز بود. در حالی که در قانون جدید چنین موردی تصریح نشده که به نظر میرسد یکی از محاسن قانون جدید است، زیرا باعث میشود تا نقل و انتقال عادی املاک بین ایرانیها و اتباع خارجی محدود گردد و موجب شود تا اتباع خارجی در صورت تمایل به خرید ملک در ایران وفق مقررات مربوطه اقدام نمایند.
۵- در تبصره یک ذیل ماده ۸ قانون جدید، سازمان حفاظت محیطزیست موظف گردیده نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محیط زیست را با مشخصات جغرافیایی تهیه و در اختیار واحدهای ثبتی قرار دهد در حالی که در قانون سابق چنین موردی پیشبینی نشده بود.
۶- رسیدگی به وضعیت اعیانیهای احداثی در اراضی موقوفه در قانون سابق و جدید تقریباً مشابه است.
چگونگی نحوه صدور اسناد مالکیت مفروزی در مورد املاک مشاعی (در قانون جدید)
به گفته وی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز است هیأت مسئول بر اساس مقررات این قانون پس از رسیدگی مبادرت به صدور رأی والنهایه اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکیت مفروزی میکند.
قائم مقام دفتر نظارت و بازرسی کانون سردفتران و دفتریاران درباره نحوه اقدام دریافت سند هنگامی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد تصریح کرد: در این خصوص هیأت مسئول با موافقت متولی و اطلاع از اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه – که حداکثر ظرف ۲ ماه صورت میگیرد – به صدور رأی اقدام مینماید.
وی میافزاید: یکی از مهمترین مواد این قانون ماده ۱۵ است که مطابق آن، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده شده چنانچه متصرفین در یک پلاک چند نفر باشند با دریافت هزینه کارشناسی و انتخاب هیأتی از کارشناسان ثبتی حدود کلی پلاک را نقشهبرداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک با ذکر تاریخ تصرف و قدمت بنا و اعیان تعیین و دستور رسیدگی را حسب مورد صادر نماید. همچنین در تبصره یک این ماده آمده: رسیدگی به پرونده افراد متقاضی به ترتیب نوبت آنان است.
مظاهری با اشاره به ماده ۱۶ قانون اخیر بیان کرد: نسبت به املاکی که در اجرای مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت در موعد مقرر پرونده تشکیل شده و تاکنون منجر به صدور رأی نشده و یا بایگانی شده است رسیدگی به پرونده یاد شده مطابق مقررات این قانون به عمل میآید از این رو نسبت به پروندههایی که موضوع آن تصرفهای اشخاص در اراضی دولتی بوده و مطابق ماده ۱۴۸ اصلاحی تعیین تکلیف نشدهاند قانون جدید ساکت بوده و حکمی در مقررات این قانون پیشبینی نشده است.
وی در ادامه میافزاید: امید میرود با اجرایی شدن قانون جدید تحولی عظیم در قوانین ثبتی کشور ایجاد گردد، زیرا منشأ بسیاری از دعاوی مطروحه در دادگستری به دلیل تنظیم نشدن سند رسمی در نقل و انتقال اموال منقول و غیرمنقول است.
ارائه نشدن سند برای املاک فاقد سابقه ثبتی و مجهولالمالک
یک وکیل پایه یک دادگستری نیز با تأکید بر اینکه املاک و زمینهایی که سابقه ثبتی و سند دارند، برای ثبت مجدد روال طبیعی خود را طی میکنند ولی روند ثبت زمینهایی که طبق قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی فاقد سند هستند، متفاوت است بیان میدارد: با اتمام عمر قانون سابق در زمینه سنددار شدن املاک و زمینهای فاقد سند که البته با اشکالاتی نیز مواجه بود قانونگذار به خاطر نیاز جامعه در امر ثبت مالکیت و رفع بسیاری از دغدغههای مردم دوباره تصمیم گرفت در پاسخ به این نیاز قانونی با رفع اشکالهای قوانین سابق، راهکار قانونی در راستای سنددار کردن املاک و ساختمانهای فاقد سند مالکیت تدوین کند.
در این قانون پیشبینی شده که به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفین نیز قانونی باشد در هر حوزه ثبتی هیأتی تحت نام هیأت حل اختلاف با حضور یک نفر قاضی و رئیس اداره ثبت محل یا قائم مقام او و نیز رئیس اداره راه و شهرسازی و یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان بسته به نوع زمین (داخل شهر و یا خارج از محدوده شهر مانند اراضی کشاورزی) تشکیل شود تا به موضوع تقاضای متقاضیان رسیدگی و در نهایت با احراز یکی از شرایط ذیل اقدام به سنددار شدن ملک نمایند.
به گفته وی شرایط مورد نیاز هم عبارتند از:
۱- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
۲- دسترسی نداشتن به مالک رسمی و در صورت فوت وی دسترسی نداشتن به حداقل یکی از ورثه وی
۳- مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
۴- دسترسی نداشتن به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی مشاعی و تصرفهای وی در ملک محفوظ است.
به گفته این حقوقدان، قانون مذکور شامل آن دسته از اراضی است که دارای نخستین سابقه ثبتی باشند و ملکی که فاقد سابقه ثبتی بوده و یا مجهول المالک است، از اساس مشمول این قانون نخواهد شد. همین طور اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی شدهاند که به نظر میرسد این یک نکته مثبت در قانون مذکور است.
درخواست دریافت سند برای اراضی دارای ساختمان
این کارشناس در پاسخ به این سؤال که آیا اراضی فاقد ساختمان نیز میتوانند سند ملک دریافت نمایند یا نه، گفت: در این قانون فقط آن دسته از اراضی که دارای ساختمان هستند میتوانند درخواست اخذ سند نمایند و مانند سابق اشخاص نمیتوانند با سوءاستفاده و به صرف وجود تنها یک چهاردیواری مختصر سند ملک دریافت نمایند. از این منظر وجود ساختمان روی زمین به عنوان شرط لازم برای صدور سند نکته مثبت دیگری است که مد نظر قانونگذار بوده است.
وی در ادامه در زمینه قانون مذکور افزود: این قانون نسبت به مقررات قانون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی ثبت ویژگیها و امتیازاتی دارد که از تزلزل اعتبار اسناد مالکیت میکاهد و این امر نیز نقطه قوت قانون اخیر محسوب شده و باعث بالارفتن اعتبار اسناد نزد آحاد جامعه خواهد بود.
به اعتقاد حاجی محمدیها، موازین قانونی و درستی در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی در قانون سابق موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی وجود نداشت و همین امر باعث شده بود این اسناد نزد افکار عمومی متزلزل جلوه کند. از جمله ملکی که قبل از تاریخ ۱/۱/۷۰ دارای مستحدثه و سابقه احداث بود مشمول طرح در هیأت میگردید که این امر تبعاتی منفی در پی داشت. ولی در قانون جدید این محدودیت برداشته شده و در نتیجه افرادی که در هر زمان واجد شرایط قانونی باشند میتوانند تقاضای خود را به هیأتهای ثبت ارائه دهند و ملاک زمانی خاصی برای احداث اعیان در نظر گرفته نشده است این امر باعث میشود متقاضی خود را فارغ از هرگونه نگرانی دیده و به جای اینکه درصدد تهیه مدارک مجعول و یا غیرمنطقی باشد با شفافیت کامل تقاضای خود را ارائه دهد.
این حقوقدان در زمینه دریافت سند جهت اراضی کشاورزی میگوید: در قانون گذشته نسبت به اراضی کشاورزی هم هیچگونه محدودیتی از باب حدنصاب پیشبینی نشده و نتیجه آن شده بود که متقاضیان با خرد کردن اراضی زراعی و باغی، بدون هیچگونه محدودیتی حتی برای ۵۰۰ متر زمین زراعی سند دریافت کنند. در حالی که در وضعیت فعلی صدور سند فقط با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و باغها میسور شده است.
|