انتقال مورد اجاره بغیر و بررسی رابطه مستاجرجزبامستاجرکل ومالک بخش 2
تصورمیشود كه برای استحكام این نظریه لازم است ماهیت حقوقی عقد اجاره مورد تجزیه وتحلیل بیشتری قرارگیردباین معنی كه میدانیم دربعضی ازعقود مانند ازدواج وهبه شخصیت فرد اهمیت اولی دادردرصورتی كه درعقد اجاره هرچنددرپیدایش رابطه استیجاری این شخصیت بی تاثیر نیست ولكن علت تامه پیدایش عقد نمیباشد وبفرض كه مستاجر جدید خصوصیات مطلوبی راكه مالك درمستاجر اول سراغ داشته است حائز نباشد بامقررات امری قانون مالك ومستاجرتضییع حقی برایش نخواهد بود.
درخاتمه این مبحث بمنظورارائه راه حل حقوقی برای یك سلسله مسائل موجود درروابط مالك ومستاجربدوا رابطه مستاجری راكه حق انتقال بغیرندارد باثالثی كه جزئی ازمورد اجاره را( اعم ازمحل كسب ویاسكونت) انتقال گرفته مورد بررسی قرارداده وسپس دنباله بحث اصلی راادامه خواهیم داد.
همانطوریكه گفتیم مستاجر درمدت اجاره مالك منافع عین مستاجر است كه بدیهی است درصورتیكه این حق باتنظیم سند ایجاد شده باشد مدت آن تازمان بقاء عقد اجاره است ودرحالتی كه بدون تنظیم سند رابطه استیجاری پیدایش یافته باشد حسب ماده 501 قانون مدنی برحسب موعد پرداخت مال الاجاره به میزان روز وماه وسال خواهد بود. برای روشن شدن مسئله قبلا لازم بیاد آوری است كه درصورتیكه مستاجر بامالك قراردادی تنظیم نكرده باشد ویا درصورت تنظیم قرارداد حق انتقال بغیر ازوی سلب نشده باشد بررسی فوق موردی نخواهد داشت واین بررسی ناظر برزمانی است كه مستاجر باداشتن قرارداد اجاره با مالك حق انتقال بغیر را ندارد. درچنین موردی هرچند بموجب مفهوم ماده 474 قانون مدنی وشقوق 1و2 قانون روابط مالك ومسنتاجر انتقال منافع به غیر قانونی نبوده وبخصوص درمحل سكونت بهیچوجه وباهیچ شرایطی قابل حمایت نیست وبرهمین اساس بطوركلی باتوجه بمقررات موضوعه رابطه مستاجر اصلی بامنتقل الیه رابطه استیجاری نیست چراكه درتعریف این رابطه تبصره 1ماده اول قانون مالك ومستاجر تصرف را اعم ازاینكه باسند رسمی یاغیر رسمی بوجود آمده باشد موكول بتراضی باموجر ویا نماینده قانونی او دانسته است ودرمورد بحث ازابتدای امر عدم رضایت مالك باانتقال محرز میباشد وتاانتقال را تنفیذ نكرده عمل مستاجر در انتقال فضولی بوده وتصرف منتقل الیه غیر قانونی است ولكن چون اصل كلی یعنی مالكیت مستاجر نسبت بمنافع مورد اجاره در مدت اجاره مسلم است بنابراین عدالت ایجاب می نماید كه چنانچه چنین انتقالی در مدت اجاره انجام گرفته بوی حق داده شود كه هم در مقام وصول اجرت المثل زمان تصرف منتقل الیه دعوی نماید وهم خلع یدوی را از باب رفع اذن ودر حكم غاصبانه بودن ید مطالبه نماید( ماده308قانون مدنی) واما بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر اصلی در صورتیكه عدم دخالت مالك را بهر فكری مفروغ عنه بدانیم وبا قبول این امر كه مستاجر بااذن انتفاع بمنقل الیه عملا محدوده متصرفی خود را كاسته ودلیلی برمجانی بودن این اذن وجود ندارد( ماده 337قانون مدنی) میتوان اجرت المثل زمان تصرف منتقل الیه را از باب اجرای قاعده استفاده بلا جهت وداراشدن من غیر حق از منتقل الیه مطالبه نماید این قاعده را در انقضای مدت اجاره برای وصول اجرت المثل میتوان قابل اعمال دانست البته در این مورد نظر مخالف نیز قوی است زیرا چون باانقضای مدت اجاره مالكیت منافع مستاجر منقضی شده واز باب تصرف نیز باعتبار حصول مالكیت آنی منافع در محدوده متصرفی غیر،حقی ندارد باعتباری صدور حكم به اجرت المثل بنفع اومشگل به نظر میرسد.
بنابراین در طرح اینگونه دعاوی همانطور كه اشاره شد استمداد از قاعده اذن در انتفاع كه هر زمان قابل رجوع است بعنوان یك را ه حل مناسب مفید بنظر میرسید.
قسمت دوم-بررسی رابطه مستاجر جز وكل ورابطه مستاجر جز بامالك
بامسایلی كه فوقا مورد مطالعه قرار گرفت ومبانی حقوقی كه بدانها اشاره شد بنظر میرسد كه در بررسیهای مساله اصلی وموضوع مورد نظر در این گفتگو با اشكال زیادی مواجه نباشیم زیرا در تحلیل رابطه مالك ومستاجر ومستاجرین كل وجز ومستاجرین جز بامالك به هیچ وجه مبانی حقوقی تغییر نمیكنند ونباید هم تغییر كنند.
بمنظور اینكه در حل مشكل موضوع بحث وپذیرش آن بعنوان راه حل مناسب وقابل دفاع توفیق حاصل شود گواینكه تكرار است چند مطلب را بعنوان مبانی اصلی خاطر نشان میسازد.
1-عقد اجاره بموجب قانون مدنی عقد لازمی است كه از جمله شرایط صحت آن معلوم بودن مدت قرارداد است(ماده 468قانون مدنی).
2-قانون مالك ومستاجر دراین مسلابه واین مفهوم حقوقی تزلزلی ایجاد نكرده بلكه بواقعیت نزدیك شده وتصرف را بعنوان اجاره برای لزوم رابطه استیجاری بشرط جمع بودن شرایطی كافی دانسته ودر مقام حفظ مصالح اجتماعی واقتصادی انقضای مدت اجاره را باوجود بقای تصرف موجب قطع رابطه ندانسته است.
3-حقوق مستاجر نسبت بمنافع در زمان عقد اجازه از جمله حقوق مالكانه است كه در صورت عدم تنظیم قرارداد كتبی یا در صورتیكه مدت اجاره تمام شده باشد این مالكیت لحظه بلحظه وبا تصرف تحقق می یابد(استنباط از ماده 466 قانون مدنی وتبصره اول ماده 1قانون روابط مالك ومستاجر).
4-بر اساس مالكیت مستاجر بمنافع،انتقال منافع مورد اجاره بغیر(اعم از اینكه مربوط بمحل كسب باشد ویاسكنی)جزا وكلا مجاز است مگر اینكه خلاف آن در قرارداد تصریح شده باشد(ماده 474قانون مدنی).
5-این حق در محل سكونت بدون هیچگونه تشریفاتی قابل اجراست ودر محل كسب حتی باسلب حق انتقال باشرایطی قبول شده است.(ماده18 تبصره مربوط از قانون مالك ومستاجر).
6-در محل كسب وباوضع ماده 9حق كسب وپیشه وتجارت برای مستاجر قانونی شناخته شده واین حق مختص مستاجر همان محل است وانتقال آن بغیر در صورت سلب حق انتقال از مستاجر باشرایطی منوط به تنظیم سند رسمی است.
7-باوجود اطلاق ماده17در انتقال حقوق كشب وپیشه بمستاجر جدید باتنظیم سند رسمی می توان از بند 2ماده 8 قانون مالك ومستاجر استفاده كرد كه این امر مربوط بزمانی است كه مستاجر حق انتقال بغیر ندارد وباعتقاد عده ای وضع ماده17 برای حمایت از مستاجرینی بوده كه در زمان تصویب اسن قانون سند رسمی نداشته اند وارزش این ماده در حال حاضر نیز از جهت حمایت این قبیل مستاجرین برای جلوگیری از تضییع حقوقشان محفوظ است.در دعوی كه هم اكنون (تاریخ5/2/52) در یكی از شعب مالك ومستاجر مطرح است بدوا مالك مورد اجاره ای با كه یكباب گاراژ است باسند عادی به چهار نفر باداشتن حق انتقال بغیر جزااجاره داده سپس در تاریخ بعد باسند رسمی همان مورد اجاره را فقط بدونفر از مستاجرین اولیه واگذار كرده ودر جریان رسیدگی احداز مستاجرین سند عادی وشخص ثالث وارد دادرسی شده ودر دعوی مطروحه از ناحیه مالك بطرفیت دونفر مستاجرین سند رسمی بخواسته تخلیه ادعای داشتن حق قبلی وتصرف استیجاری در مورد اجاره كرده اند هر چند در سند رسمی موخر حق انتقال بغیراز مستاجرین سلب نشده ولی دراین دعوی بفرض كه این حق سلب میشد چون تاریخ سند رسمی نسبت باشخاص ثالث معتبر بوده وزمان تصرف مستاجرین وارد شده به دعوی،مقدم بتاریخ تنظیم سند رسمی است بالتردید دعوی واردین ثالث مسموع خواهد بود.
8-این بحث دقیق مربوط بزمان بقامدت اجاره مستاجر كل است زیرا باانقضای مدت اجاره مستاجر كل بدیهی است كه مستاجر جز بامستاجر كل نمی تواند سند رسمی تنظیم نماید زیرا شرط تنظیم چنین سندی متفرع برمالكیت منافع برای مستاجر كل است كه اشاره شد با انقضای مدت اجاره لحظه بلحظه حاصل میشود.
9-در صورتی كه مستاجر حق انتقال بغیر داشته باشد در صورت اثبات انتقال منافع مورد اجاره بغیر(جزئا یا كلا) تصرف شخص ثالث براساس ضوابط قانون مالك ومستاجر قانونی واستیجاری است.(اعم از اینكه سند رسمی تنظیم شده یانشده باشد).
10-باقانونی بودن این تصرف واستیجاری بودن آن بلا تردید در مدت بقامدت اجاره مستاجر كل فقط رابطه بین مستاجر كل وجز وجود دارد.
11-باانقضای مدت اجاره مستاجر كل،رابطه استیجاری مستاجر جزو مستاجر كل به عنوان واقعیت معمول به محل اشكال نیست ولكن عمده ترین مسئله در واقعی حدوث اختلاف وتزاحم روابط وكیفیت حقوقی این رابطه است.
12- ماده 20 قانون مالك ومستاجر بموجر اجازه داده است كه در موقع تجدید اجاره مورد اجاره را كه در تصرف مستاجرین جز است بخود آنها اجاره دهد البته مفهوم این ماده این است كه اقدام بعكس آن نیز ممنوع نیست یعنی موجر می تواند قرارداد اجاره را بامستاجر كل عینا تجدید نماید.بدیهی است طبق قانون مالك ومستاجر شرایط اجاره نامه قبلی خواهد بود( ودراین مورد حتی اگر سند اجاره ای قبلا نباشد ومستاجرین جزئی درمحل باشند حتی تبانی مالك ومستاجر كل درتنظیم سند با سلب حق انتقال بغیر نباید ونمی تواند حقوق این قبیل مستاجرین را كه تصرف مجاز سابق دارند ازبین ببرد) واین براساس قاعده نسبی بودن قراردادهای خصوصی است ( مواد 1290.1305 قانون مدنی) اماآیامی توان از ماده 20 استنباط كرد كه این حق یعنی تنظیم سند بامستاجرین جزء بعنوان یك حق تخیری برای مالك شناخته شده ومقنن یك رابطه حقوقی یكطرفه تجویز كرده است ودرصورت تجویز وقبول چنین استنباطی آیا میتوان مستاجر جزرا كه مبنای تصرفش استیجاری است برای همیشه از حقوق ماده 5 قانون مالك ومستاجر محروم دانست؟ وآیامیتوان این محرومیت را باین ترتیب توجیه كرد كه مستاجر جز درزمانی كه مدت اجاره مستاجر كل بامالك مقتضی شده وتجدید نیزنگردیده است فقط بتواند الزام مستاجر كل رابتنظیم سند باخود بخواهد؟
درصورتیكه باتوجه بمباحث قبلی وباعنایت بمقررات ماده 18 قانون رابطه مالك ومستاجر ( درمحل كسب) اعتقاد پیداكردیم كه بهرحال مستاجر كل براساس بقاء مدت اجاره خود وبعبارت دقیقتر بابقاء مدت مالكیتش نسبت بمنافع می تواند با مستاجر جرء سند تنظیم نماید ودرتاكید این مطلب شاهد ضروری نیست كه خاطرنشان سازیم اسناد عادی تنظیمی بین مستاجر كل وجزازهرجهت درروابط خصوصی آنان معتبر بوده ونسبت بمالك ویااشخاص ثالث به هیچ وجه قابل حمایت نیست بنابراین باید منعقد بود كه هرچند مقنن درتنظیم ماده 20 بشكل یكطرفه بیان مطلب كرده واین نقص مهی برای این ماده است ولكن اساس وضع این ماده را در نظر داشته واین همان منتفی بودن مالكیت مستاجر كل نسبت بمنافع محدوده مورد اجاره مستاجرین جز وقائم مقام بودن مالك واولویت وی در این زمینه است. بعبارت دقیقتر به استنباط از بند 2ماده 8مالكیت مستاجر وبقا وحدوث لحظه بلحظه آن نسبت به منافع مشروط بااین است كه مباشرتش قطع نشود (بطریق اولی درمحل سكونت همین قاعده حكم فرماست).
بدیهی است اگر این مباشرت وتصرف در انقضای مدت اجاره برای مستاجر جز قابل تصور باشد باتوجه باینكه تصرف وی استیجاری است از نظر حقوقی مالكیت منافع لحظه بلحظه برای مستاجر جز حاصل میشود وچون مستاجز جز از نظر حقوقی قادر نیست مستاجر كل را ملزم به تنظیم سند رسمی كند بنابراین الزام مالك بااستفاده اووحدت ملاك ماده 20 وروح ومفاد قوانین وضوعه قابل پذیرش است.واما وضع مالك در مقابل مستاجر جز تازمانی كه چنین رابطه ای رسما بوجود نیآمده باین شكل است كه در عالم حقوقی این رابطه حقیقتا وجود دارد ولی تظاهران بستگی باراده وقصد طرفین بشرط تحقیق هرنوع قراردادی دارد وباتوجه بمقررات قانون مالك ومستاجر كه تصرف استیجاری را بعنوان مهمترین عامل رابطه استیجاری پذیرفته نتیجه می گیریم كه در اغلب موارد لازم نیست تظاهر این قصد باتنظیم سند تحقیق یابد ودر اختلافات ودعاوی حاصله احراز آن از طرف دادرس بعنوان تنها وسیله حل این قبیل دعاوی است.
مثال :مالكی حكم تخلیه بهر علت علیه مستاجر كل تحصیل كرده ودر مقام اجرا است مستاجرین جز كه در دادرسی كوچكترین دخالتی نداشته انددر مقام اعتراض ثالث برمی آیند ،بردادگاه محرز میشود كه محكوم علیه پرونده اجرائی بعنوان مستاجر اصلی حق انتقال بغیر داشته ودر جریان دادرسی ثابت میشود كه این حق مورد استفاده قرارگرفته ومورد اجاره قبل از جریان دادرسی اصلی جز یا كلا به معترضین منتقل شده بوده است.بلاتردید دادگاه تصرف آنها را استیجاری تلقی كرده وبا وجود اجرای حكم علیه مستاجر كل رابطه مستاجرین حز یامالك كه تاقبل از دادرسی تظاهر نداشته بعنوان یك واقعیت پذیرفته میشود.
مثال 2- مستاجر كل علیه موجر دادخواستی بخواسته الزام به تنظیم سند اجاره طرح مینماید در جریان دادرسی مستاجرین جز جدا جدا دادخواستی بعنوان وارد ثالث بالزام موجر به تنظیم سند اجاره رسمی باخود طرح كرده وبااستدلال باین امر كه رقبات مورد اجاره جزا در تصرف آنهاست ومستاجر كل درحقیقت عنوان واسطه را پیدا كرده صدور حكم را بنفع خود به الزام مالك به تنظیم سند خواستار میشوند،بدیهی است با لحاظ مبانی كه بیان شود در تعارض این دعاوی حق تنظیم سند بامالك متعلق بمستاجرین جز است.مثال دیگری كه ظاهرا ارتباطی به رابطه مستاجرین وكل ندارد ولكن حقیقت تحمیل رابطه استیجاری مستاجر واقعی را بمالك نشان میدهد مربوط به یك سلسله دعاوی است كه متاسفانه منشا پیدایش آنها سود جوئی عده ای از مالكین وتبانی بااشخاص ثالث برای تضییع حق مستاجرین املاكی است كه هیچگونه سندی اعم از رسمی یا عادی نداشته ولكن تصرف استیجاریشان قابل اثبات است.در این قبیل دعاوی معمولا مالكین محل سكونتی با بطور رسمی باقید این مطلب كه منافع آن قبلا بكس واگذار نشده بابیع قطعی بغیر انتقال میدهند وبرای تخلیه مهلتی تعیین میشود.درراس مهلت،منتقل الیه در مقام اجرای مفاد قرارداد بظاهر علیه مالك ودر واقع علیه مستاجرین یا مستاجر اجرائیه صادر میكند.خوشبختانه باوجود كلیت ماده 1قانون اجرای اسناد مصوب 1322 كه برای هركس كه اجرائیه ثبتی را مخالف حقوق خود میداند حق اعتراض شناخته واعتراض این قبیل مستاجرین با استفاده از مقررات ماده 1وتبصره 1قانون روابط مالك ومستاجر وباتمسك به اصل نسبی بودن قراردادها وعدم تسری اعلامات افراد دراسناد رسمی مربوط بانتقال از طریق بیع نسبت باشخاص ثالث در دادگاهها پذیرفته شده رابطه استیجاری این قبیل مستاجرین بامالك جدید بدون اینكه این رابطه هیچگاه تظاهر داشته باشد وحق عدم تمایل مالك جدید بقبول آن مسلم است بحكم قانون ودادگاه بمالك جدید تحمیل میگردد.
این مثالها ومثالهای دیگر در پرونده های مطروحه یا مختومه بخصوص برای كسانی كه باكار مالك ومستاجر آشنائی بیشتری دارند اهمیت این بررسی را از جهت رفع این مشكل بزرگ روابط مالك ومستاجر نشان خواهد داد.وبه اعتقاد نگارنده چنانچه لایحه جدید مالك ومستاجر به تصویب برسد.باحذف ماده 20 كه فعلا موجد استنباطات مختلفی است.ارزش عملی این تحقیق بیشتر خواهد شد.
|